O acesso ao conjunto dos incentivos descritos anteriormente, não é automático e indistinto, uma vez que a atribuição dos incentivos e/ou dos benefícios fiscais decorrentes da execução de obras de reabilitação urbana depende necessariamente de uma avaliação, com vista a apreciar o cumprimento dos critérios de elegibilidade.

A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da competência da Câmara Municipal, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após a realização das obras integradas na ação de reabilitação, através de vistorias, onde será possível realizar uma despistagem das principais anomalias e obter resultados com um grau de rigor adequado ao objetivo de determinação do nível de conservação.

Segundo a alínea c) do número 23 do artigo 71º do Estatuto de Benefícios Fiscais, o “estado de conservação” de um edifício ou fração é determinado nos termos do disposto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro. De acordo com esta legislação, a análise do Estado de Conservação terá como base o Método de Avaliação do Estado de Conservação dos edifícios (MAEC), publicado pela Portaria nº 1192-B/2006, de 3 de novembro que aprova o modelo de Ficha de avaliação do imóvel de conservação de edifícios, define os critérios de avaliação e estabelece as regras para a determinação do coeficiente de conservação.

Esta avaliação tem como objetivo verificar que as obras de reabilitação executadas sobre o prédio ou fração contribuem para uma melhoria de um mínimo de 2 níveis face à avaliação inicial, para obtenção de Benefícios Fiscais, e de acordo com os seguintes níveis: